房客惡意破壞、拖欠租金怎麼辦？日本房東風險防範指南

在日本經營出租物件時，「房客惡意破壞房屋」、「長期拖欠租金」是許多房東最擔心的兩大問題。一旦遇到，可能導致數百萬日圓以上的修繕費用與租金損失，同時還要花費時間與精神處理催繳與退去問題。

以下分享如何在簽約與管理階段做好預防，降低發生糾紛的機會。

常見糾紛案例

案例1：惡意破壞物件

情境：房客因與鄰居或管理公司發生爭執，搬出時故意破壞門鎖、牆壁或設備。
結果：房東須先自費修繕以便重新招租，事後雖可向房客求償，但實際收回困難。

案例2：長期不繳租金

情境：房客經濟困難或惡意拒繳，超過2~3個月未付款。
結果：需透過催告、內容證明送達及法院程序解約、強制執行退去，費時費力。

為何會發生？

• 簽約時未仔細篩選房客。

• 未使用連帶保証人或保証公司作為租金回收與損害擔保。

• 管理公司對租金遲延未即時催繳或通報。

• 未定期巡查物件，導致問題累積未發現。

如何預防房客惡意破壞或不繳租？

以下是採取的具體預防措施：

• • 使用保証公司（保証会社）
    在日本，幾乎已成標準流程。即使房客不繳租金，保証公司會先行代繳給房東，再向房客追償。多數保証契約亦包含退租時原狀回復費用追償協助。

  • 簽約前做好租客審查
    檢查收入證明、在職證明，了解穩定度。使用信用查詢（信販公司審查）作為參考。若有保証人，確認其聯絡資訊與收入穩定性。

  • 明確記載租約條款
    清楚列明租金繳納日與延滯金條款，載明退去時需負擔的原狀回復範圍，禁止違法使用與轉租條款。

  • 委託專業管理公司代管
    管理公司能代為處理催繳、督促與現場確認，可即時發現異常，如信件堆積、垃圾未清理、鄰居投訴噪音等，及早防範拖欠租金或惡意破壞情況擴大。

何謂「租金保証公司」？【日本租屋必備知識】

在日本租屋找不到連帶保證人該怎麼辦？這時候可以選擇利用保証公司。但保証公司需什麼條件呢？又需要多少錢呢？一定需要加入「「租金保証公司」嗎？本篇逐一解惑

wu-channel.com

2020.03.10

萬一發生拖欠或破壞時該怎麼做？

• 拖欠租金：立即發出催繳通知、內容證明郵件，並準備走保証公司代位求償流程或法律途徑。

• 惡意破壞：

  1. 拍照保存證據。

  2. 與保証公司或損害保險公司確認是否可理賠。

  3. 視情況提起損害賠償訴訟或與租客協商分期付款。

小結

房客惡意破壞或不繳租的糾紛無法百分之百避免，但透過：

• 租客審查

• 使用保証公司

• 委託管理公司

• 定期巡查

• 租約條款明確化

可大幅降低風險，並在發生問題時，減少經濟損失與精神壓力。

如果您打算開始在日本經營出租物件，建議在簽約與日常管理上都做好風險對策，才能讓不動產投資穩定帶來收益，而非成為沉重負擔。