許多對日本不動產感興趣的朋友，第一次接觸時往往會被「日本單身小套房（ワンルーム, 1R/1K）」的價格給吸引。在東京或大阪，有時候幾百萬日幣就能買到一間收租套房。
比起台灣的高房價，這聽起來簡直是夢幻般的投資。
但請先冷靜一下。
作為長期觀察日本不動產市場並實際運營者，我必須誠實地告訴大家：低總價的小套房，往往是最容易「翻車」的物件。
今天這篇文章，我就要來談談為什麼我不建議新手投資小套房，以及那些房仲沒告訴你的隱形成本。
租客流動率高，容易陷入「頻繁解約」的輪迴
投資收租最怕什麼？最怕沒人租。
小套房的主要客群通常是學生、剛畢業的社會新鮮人，或是短期外派的單身人士。這些族群有一個共同特性：居住期間短。
• 學生畢業了會搬家。
• 工作轉職了會搬家。
• 結婚了會搬去更大的房子。
這導致小套房的平均租期往往只有 2 年，甚至更短。對於房東來說，每一次的「退租」，都是惡夢的開始。
「空窗期」成本驚人：一解約，起碼損失 2 個月租金
在日本，房客退租後並不是馬上就能讓下一個人住進去。需要經過以下流程：
1. 退租檢查與原狀回復： 雖然費用部分由房客負擔，但房東往往需要承擔折舊部分的修繕。
2. 室內清潔與招租廣告： 刊登募集需要時間。
3. 看房與簽約： 等待新房客申請。
根據經驗，從小套房退租到新客入住，即便管理公司動作再快，中間至少會有 2 個月以上的空窗期。
如果你的套房一年內有 2 個月是空著的，你的年收入直接打了 83 折。這還沒算上每次招租時，可能需要支付給仲介的「廣告費」，通常又是 1 個月的租金。頻繁解約，會把你的利潤吃得一乾二淨。
維修成本與租金比例嚴重失衡
這是最多人忽略的數學題。「設備的維修價格是固定的，不會因為你的房租便宜就打折。」
假設冷氣壞了，換一台新的至少約需要 10 萬日幣：
• 對於月租 15 萬的家庭式物件： 換冷氣成本佔月租金的 66%（還能接受）。
• 對於月租 5 萬的小套房： 換冷氣成相當於兩個月租金瞬間蒸發。
如果這一年你運氣不好，熱水器壞了（約 15 ～25萬日幣）、冷氣也壞了，再加上退租的空窗期，你這一年不僅沒賺錢，甚至可能還要倒貼持有稅和管理費。小套房抵抗「突發支出」的能力極低。
銀行貸款困難，導致「轉手困難」
投資不動產不能只看「買」，更要看「賣」（出口策略）。當你想獲利了結或是因為資金需求想賣掉小套房時，你會發現非常困難。
為什麼？因為日本銀行通常不願意貸款給小坪數（例如 25 平米以下）的舊套房。
這意味著，接手你的下一位買家，無法向銀行申請貸款，他必須準備「全額現金」來跟你買。 這直接過濾掉了市場上 80% 以上的潛在買家。當買家群體變少，你想脫手時往往只能降價求售，導致流動性極差，甚至產生資本虧損（Capital Loss）。
資產價值隨屋齡急速下降，競爭力不足
現在日本的新築小套房設備越來越好：免費網路、宅配箱（宅配ボックス）、獨立洗面台、乾濕分離浴室幾乎是標配。
如果你持有的是 20-30 年屋齡的舊套房（通常是三合一衛浴），在租賃市場上非常弱勢。為了吸引房客，你只有兩條路：
1. 花大錢裝修： 但如第 3 點所述，這可能要花掉你好幾年的租金收入。
2. 降租： 這是最常見的惡性循環，租金越低，租客素質可能越不穩定，甚至引發拖欠房租的問題。
結論：投資要看「淨利」與「出口」
總結來說，日本小套房雖然入手門檻低，但「高頻率的空窗期」、「不成比例的維修成本」以及「狹窄的轉手市場」，都讓它成為高風險的投資產品。
建議投資者將眼光放遠，與其買兩三間廉價的小套房，不如集中火力投資一間地段好、流動性佳、且租客穩定的「1LDK」或「家庭式物件」。雖然總價較高，但長期來看，那才是能讓你安穩收租、資產保值的正確選擇。