實際投報率才是關鍵！投資日本房地產前你該知道的事

剛開始接觸日本不動產投資時，很多屋主最關心的第一件事就是：「這間房的租金可以收多少？」
有些人甚至直接用年租金除以購屋總價，得出一個百分比，說：「這間房的投報率有6%，應該不錯吧？」

不過，事情沒這麼簡單！

表面投報率 vs. 實際投報率

所謂「表面投報率」的算法很簡單：

年租金 ÷ 購入總價 × 100%

但這個數字沒有扣掉實際運營時一定會發生的各種支出，比如管理費、稅金、修繕、空屋期間等等。
真正的「實際投報率」，才是你最後放進口袋的錢。

屋主常見疑問：

實務上，我們會考慮的成本包括：

• 仲介招租費（每次換房客都會產生一次）
• 租賃管理公司的服務費（一般為每月租金的3%～10%，視服務內容而定）
• 每月的管理費與修繕積立金（特別是公寓物件）
• 房屋保險與火災保險費
• 房東所得稅、固定資產稅、都市計畫稅
• 空屋期間的損失
• 修繕維護費（馬桶壞了、熱水器壞了、冷氣不冷…）

 

空屋影響被嚴重低估

購屋時，仲介常會協助試算表面投報率，像是「這間房租金高啊，投報率算起來超過6%耶！」這類說法很常見。

但如果地點選不好，半年都租不出去，報酬就只是紙上談兵。

有很多物件售價便宜，卻因為地點偏遠、附近幾乎沒有轉職族或留學生需求，一整年裡有一半以上都是空屋狀態，根本就談不上什麼投報率了。

 

不只是選「數字」，而是選「穩定性」

房東的角色，某種程度上像是經營一個「小型資產事業」。
租金的確是收入來源，但如果這份收入得來不穩定（空屋多、房客常換、修繕費多），看起來漂亮的投報率也會打折。

有些屋主會問：

 

答案是「不一定」。

重點是看「穩定性」：附近是否有長期需求（例如上班族、外國留學生、家庭）、物件是否容易招租、有沒有信賴的管理團隊能協助處理日常雜務。

 

結語：選對不如選穩，投資日本就是長期戰

成為房東不是只等著收租金，還要學會怎麼選擇風險低、收益穩的物件，才是長期經營的關鍵。

買房子不是結束，而是開始一段長期經營的旅程。