「定期契約」vs「普通契約」大不同,詳解日本租約類型

日本租屋
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日本的租約分成「普通契約」和「定期契約」兩種類型。市面上的租約超過9成都是「普通契約」。這種「普通契約」的概念非常不同,「普通契約」對房客來說相對的有利,對屋主比較沒有保障。

不論今天你是要租屋,或是要在日本當房東,都必須徹底了解「普通契約」與「定期契約」差別,千萬別忽視自己的權利。

何謂「普通契約」?

契約上沒有特別寫「定期」的契約,基本上都是「普通契約」。長年以來日本都是以「普通契約」為主。

契約期間

契約期間需設定在一年以上。若未滿一年則視為「沒有期限的契約」。習慣會設定兩年,兩年期滿後,若房客沒有解約就視為「契約更新」,也就是「續約」的意思。可以說相當於「沒有期限的契約」

那定兩年契約期間還有什麼意義?

確實沒什麼意義。

只差在滿兩年契約更新時房客需要繳「更新費」(相當於「續約金」)

這個「更新費」各地的習慣不太一樣,關東地區大多有「更新費」。

大阪,兵庫一帶則沒有更新費的習慣。

房東中途解約

日本租賃法規<借地借家法>規定,房東拒絕更新契約或中途解約,必須在6個月前提出,而且要有「正當事由」且對房客提出金錢上的賠償。

這邊所謂的「正當事由」定義相當狹隘。譬如:房子太老舊,房東想要重建;想要收回讓兒女居住等,一般可以想到的正當事由,都不足以作為屋主解約的條件。

在法院眾多的判例中,房東必須支付一定的賠償金給房客,才得以讓房客解約。

「普通契約」房東不能隨便趕走房客。相當保護房客居住的權利。

房客中途解約

一般租約中都會訂有房客中途解約的特約條款,通常會訂一月解約預告。意思是房客解約必須在一個月前提出,跟兩年契約期間沒有關係,隨時都可以提出,也不需要支付違約金。

※有的房東會另訂違約金條款。

何謂「定期契約」?

Photo by Scott Graham on Unsplash

契約期間

定期契約是「有期限的契約」,契約期間到期合約就結束。招租時房東可以決定契約期間,也可以指定一個明確的日期。

中途解約

契約期間房東一樣是沒有辦法提出解約。而房客因不得已的理由要解約,一樣需要在一個月前提出。

※除非房東有另訂解約特約條款。

注意事項

因為定期契約是非主流的契約,簽約上必須注意:

締結方式

  1. 「定期契約」一定要有書面的契約
  2. 在契約之外,必須以另外一張文件特別說明「契約無法更新,期滿後契約即結束」一事。

期滿通知

定期契約期間超過一年以上時,必須在契約滿了一年~六個月前向房客提出契約期滿通知,提醒房客。

若雙方合意續租,可以再另外簽署新契約。

「普通契約」是否可換「定期契約」?

答案是不可以的。

「普通契約」原本就是保護房客的契約類型,所以屋主不可以任意更改成「定期契約」。

比較表

oldtakasuさんによる写真ACからの写真  

兩者相異之處彙整如下表:

定期契約普通契約
1.契約方式
  1. 書面契約
  2. 另一份簽署「契約無法更新,期滿即契約結束」的確認文件。
書面或口頭皆可。
2.是否可以「更新」

不可

可。(屋主無法解約)
3.房客中途解約
  1. 樓地板面積未滿200㎡的物件,房客因不得已的理由必須改變生活地點,可解約
  2. 若特約事項另有規定,則依照特約。
可解約,依照特約事項規定。

哪種契約比較好

Photo by Jonathan Cosens Photography on Unsplash

兩種類型佔比

據日本租賃網站<at Home>的2018年的首都圈成約租約的類型統計。

定期契約合計6,529件,普通契約合計209,755件。普通契約」佔97%,「定期契約」佔3%。

市面上大多是普通契約,甚至有很多日本人都不知道有「定期契約」這種類型的存在

對於仲介來說普通契約手續比較簡單,一般仲介也不太會主動介紹定期的物件。

此外,定期契約等於是契約到期屋主就要把房子收回,定期對房客比較沒有保障,一般來說比較不受歡迎,所以租金行情也會較普通契約來的低。

對房東來說

資料來源:公益財団法人日本賃貸住宅管理協会

「萬一簽了普通契約,做房東的不就一輩子就無法將房子收回了?」當然不能排除這樣的可能性。但房客住一輩子的可能性也非常低。

據上圖2019年下半年數據統計,首都圈平均入居年數統計,出租給學生、單身、法人契約等,90%以上都不超過6年。2~4年內解約的比例最高。出租給小家庭約56%居住4~6年,30%居住2~4年租給65歲以上的高齡者就比較需要擔心,高齡者約70%居住超過6年以上。

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一般來說,房東當然是希望房客能住得久、收入穩定。固然大家採用「普通契約」較多。若擔心房客一直住在裡面,物件不能脫手。到也不需要太擔心,因為在日本是可以帶租約出售的,稱「owner change」的物件。(當然這時候租金與販售價格的「投報率」就會很重要了)

如果是未來要自用或想要空屋出售的話,就一定要簽「定期契約」,才可以確保回收物件。

對房客來說

如果遇到「定期契約」不需要太排斥,除非有長期定居的打算,定期契約沒有什麼不好的地方

大部分的定期契約租金行情較來的低,如果是定期的長期契約,也沒有更新費用的負擔。只需留意特約內容,房東有無特殊的要求。簽約時應該注意什麼事項,請參考以下文章。

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