「定期契約」vs「普通契約」大不同，詳解日本租約類型

日本的租約分成「普通契約」和「定期契約」兩種類型。市面上的租約超過9成都是「普通契約」。這種「普通契約」的概念非常不同，「普通契約」對房客來說相對的有利，對屋主比較沒有保障。

不論今天你是要租屋，或是要在日本當房東，都必須徹底了解「普通契約」與「定期契約」差別，千萬別忽視自己的權利。

何謂「普通契約」？

契約上沒有特別寫「定期」的契約，基本上都是「普通契約」。長年以來日本都是以「普通契約」為主。

契約期間

契約期間需設定在一年以上。若未滿一年則視為「沒有期限的契約」。習慣會設定兩年，兩年期滿後，若房客沒有解約就視為「契約更新」，也就是「續約」的意思。可以說相當於「沒有期限的契約」。

房東中途解約

日本租賃法規＜借地借家法＞規定，房東拒絕更新契約或中途解約，必須在6個月前提出，而且要有「正當事由」且對房客提出金錢上的賠償。

這邊所謂的「正當事由」定義相當狹隘。譬如：房子太老舊，房東想要重建；想要收回讓兒女居住等，一般可以想到的正當事由，都不足以作為屋主解約的條件。

在法院眾多的判例中，房東必須支付一定的賠償金給房客，才得以讓房客解約。

房客中途解約

一般租約中都會訂有房客中途解約的特約條款，通常會訂一月解約預告。意思是房客解約必須在一個月前提出，跟兩年契約期間沒有關係，隨時都可以提出，也不需要支付違約金。

※有的房東會另訂違約金條款。

何謂「定期契約」？

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契約期間

定期契約是「有期限的契約」，契約期間到期合約就結束。招租時房東可以決定契約期間，也可以指定一個明確的日期。

中途解約

契約期間房東一樣是沒有辦法提出解約。而房客因不得已的理由要解約，一樣需要在一個月前提出。

※除非房東有另訂解約特約條款。

注意事項

因為定期契約是非主流的契約，簽約上必須注意：

締結方式

1. 「定期契約」一定要有書面的契約。
2. 在契約之外，必須以另外一張文件特別說明「契約無法更新，期滿後契約即結束」一事。

期滿通知

定期契約期間超過一年以上時，必須在契約滿了一年～六個月前向房客提出契約期滿通知，提醒房客。

若雙方合意續租，可以再另外簽署新契約。

「普通契約」是否可換「定期契約」？

答案是不可以的。

「普通契約」原本就是保護房客的契約類型，所以屋主不可以任意更改成「定期契約」。

比較表

oldtakasuさんによる写真ACからの写真  

兩者相異之處彙整如下表：

	定期契約	普通契約
1.契約方式	書面契約 另一份簽署「契約無法更新，期滿即契約結束」的確認文件。	書面或口頭皆可。
2.是否可以「更新」	不可	可。（屋主無法解約）
3.房客中途解約	樓地板面積未滿200㎡的物件，房客因不得已的理由必須改變生活地點，可解約。 若特約事項另有規定，則依照特約。	可解約，依照特約事項規定。

哪種契約比較好

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兩種類型佔比

據日本租賃網站＜at Home＞的2018年的首都圈成約租約的類型統計。

定期契約合計6,529件，普通契約合計209,755件。「普通契約」佔97%，「定期契約」佔3%。

市面上大多是普通契約，甚至有很多日本人都不知道有「定期契約」這種類型的存在。

對於仲介來說普通契約手續比較簡單，一般仲介也不太會主動介紹定期的物件。

此外，定期契約等於是契約到期屋主就要把房子收回，定期對房客比較沒有保障，一般來說比較不受歡迎，所以租金行情也會較普通契約來的低。

對房東來說

資料來源：公益財団法人日本賃貸住宅管理協会

「萬一簽了普通契約，做房東的不就一輩子就無法將房子收回了？」當然不能排除這樣的可能性。但房客住一輩子的可能性也非常低。

據上圖2019年下半年數據統計，首都圈平均入居年數統計，出租給學生、單身、法人契約等，90%以上都不超過6年。2~4年內解約的比例最高。出租給小家庭約56%居住4~6年，30%居住2~4年。租給65歲以上的高齡者就比較需要擔心，高齡者約70%居住超過6年以上。

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一般來說，房東當然是希望房客能住得久、收入穩定。固然大家採用「普通契約」較多。若擔心房客一直住在裡面，物件不能脫手。到也不需要太擔心，因為在日本是可以帶租約出售的，稱「owner change」的物件。（當然這時候租金與販售價格的「投報率」就會很重要了）

但如果是未來要自用或想要空屋出售的話，就一定要簽「定期契約」，才可以確保回收物件。

對房客來說

如果遇到「定期契約」不需要太排斥，除非有長期定居的打算，定期契約沒有什麼不好的地方。

大部分的定期契約租金行情較來的低，如果是定期的長期契約，也沒有更新費用的負擔。只需留意特約內容，房東有無特殊的要求。簽約時應該注意什麼事項，請參考以下文章。