【日本租屋小知識】房東要把我趕走?日本房東是否可以單方面解約?

日本租屋
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房東跟我說:他要把著房子收回來自己住。請我解約,遇到這種狀況該怎麼辦?我真的得搬家嗎?

等等!你有先確認自己的租約嗎?

在日本租賃的法律相當的保護承租方,房東是不可以將房客趕走也就是房東不可以單方面提出解約。譬如像是以下理由:

  • 房屋老舊要改建
  • 房東要收回來自用
  • 房東將房子轉賣等

一般我們可以想到的理由,既使是欠繳一點房租,日本房東也不可以隨便把房客趕走的。

我不是說可以欠租金喔。欠繳租金很有可能會留下不良信用紀錄的。

Photo by Dimi Katsavaris on Unsplash

先確認租約是否符合以下狀況?

首先,必須先確認一下租約,是否有以下兩種狀況。這兩種狀況是在一開始簽訂租約時,仲介有義務一定要跟房客說明。

是否為「定期契約」

「定期契約」就是契約期間期滿,合約就結束。這種契約在日本比較少見,約不到一成如果簽租約時,仲介沒有特別說明是定期契約,基本上都是「普通契約」,期滿更新,房客有權利一直續住。但若一開始是簽「定期契約」,期滿後,房東就有權利將房子收回。

※詳細「定期契約」和「普通契約」的說明,請參考以下文章。

屋主是否有設定「抵押權」

簽租約時,會先有一個「重要事項說明」。裡面會記載房屋是否有設定「抵押權」。如果屋主無法償還債務,房子慘遭拍賣的情況下,房客就沒有權利繼續住下去。

如果不是以上這兩種狀況,屋主是不可以把房客趕走的。

無法趕走房客的「法律基礎」

日本借地借家法第27、28條,內容概要:

  • 第27條:出租方欲解約,必須在六個月前提出。
  • 第28條:出租方必須考量提供承租方金錢上的給付,並有正當的理由,否則出租方不能解約。

也就是,屋主想要解約,必須滿足以下三個要件:

  1. 六個月前提出
  2. 提供房客金錢上的補償
  3. 要有正當理由

三個缺一不可

遇到這樣的狀況,我該怎麼處理?

一般日本屋主很少會要趕走房客,反而是希望房客住愈久愈好。萬一不幸遇到了,該怎麼辦呢?

留下書面證據

大部分的屋主都有委託租賃管理公司,租賃管理公司傳達的訊息,或是提出要求,一定都要留下書面上的證據E-mail、LINE的記錄也好。千萬不要口頭進行交涉,沒憑沒據。另外,雙方交涉還沒達到共識前,也不要隨便簽署任何文件。

要求解約補償費

如果可以諒解房東提出的解約理由,進一步就是跟房東進行賠償交涉。賠償的金額並沒有規定,要看個案的狀況,交涉出雙方可以接受的範圍。一般行情是「月租金×6月份」上下。其中包含重新承租房子的初期費用、搬家費用,精神賠償等。

這種房東要房客搬走的日文叫做「立ち退き(たちのき)」。用日文檢索「立ち退き料」(解約賠償費)可以查到詳細的個案。

最後

日本的租賃法律是相當保護承租方的,如果遇到類似的狀況,可以不用緊張,冷靜應對。不過房東也是人(非公司行號的話),如果房東真的有不得已的理由,也應當適度體諒,交涉協調解決之道。

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