Hello ，我是 wuchan。
「日本投資是不是買那種小套房（1R/1K）最好入手？」
這或許是十年前的標準答案，畢竟總價低。
但在 2026 年的現在，如果你問我：「如果想追求資產穩定，將來又好脫手，你會買什麼？」
我的建議會是：鎖定「2LDK、約 60 平方米」的物件。
為什麼不是傳統的高投報小套房？今天想用我在管理現場看到的真實狀況，告訴你為什麼我覺得這個規格是更穩健的選擇。
投資思維：從「高投報」轉向「高流動性」
過去日本房產投資家偏愛 20 平米左右的單身套房（One Room），原因很簡單：總價便宜（約幾百萬日幣），而且帳面上的投報率（Yield）看起來很漂亮。
但魔鬼藏在細節裡。小套房的市場競爭非常激烈，而且未來的「賣給誰」比較受限。現在的趨勢變了，比起帳面數字，聰明的投資家更看重「進可攻（租金穩），退可守（轉手易）」。而 60 平米的 2LDK，剛好平衡了這兩點。
管理現場的真心話：穩定的租客，能幫你省下很多錢
大家看投報率，往往只看「滿租時」的數字。但在我的日常業務中，「退租」其實才是最大的隱形成本。
• 1K/1R (套房)： 租客多為大學生、剛出社會的新鮮人。
• 流動率高： 平均住個 2 年，畢業、換工作或結婚就搬走了。
• 成本高： 每次退租，你都要重新支付招租廣告費、原狀回復工程款，還有最痛的「空窗期」租金損失。
• 2LDK (60㎡)： 租客多為雙薪夫婦 (DINKS)、有小孩的小家庭，或是高收入的單身貴族。
• 相對穩定： 這類租客只要住進去，平均居住年限往往落在 4~6 年甚至更久。因為家庭搬家太麻煩了，要考慮學區、通勤習慣，一旦定居就不會輕易搬動。
• 愛惜房子： 他們把這裡當作「家」在經營，對居住品質有要求，通常也比較愛惜房子，這能大幅降低屋況被破壞的風險。
「少一次退租，其實就是多賺一筆獲利。」這是我在管理經驗中真實的感受。
最現實的問題：將來賣給誰？（Exit Strategy）
這一點非常重要。投資不動產，「買」很容易，「賣」得掉才是真本事。
如果你買的是 20 平米的投資用套房，當你想賣的時候，你的買家通常只有一種人：「下一手投資客」。這意味著你的房價會被「投報率」綁死，很難有太大的增值空間。
但如果你買的是 60 平米的 2LDK，你的潛在買家群體會大很多：
1. 實需層（自住客）： 這是日本房市最大的買家市場。日本人結婚、生子買房，首選就是這種格局。他們買房是為了「自住」，對價格的接受度比投資客高很多。
2. 銀行貸款優勢： 日本銀行對於自住客購買「50 平方米以上」的物件，審查比較寬鬆，利率低（變動利率甚至低於 0.5%），還能享有「住宅貸款控除（減稅）」優惠。
• 註：登記簿面積滿 50㎡ 是減稅門檻，所以推薦 60㎡ 是最安全的。
簡單來說，2LDK 的房子是可以賣給一般日本家庭的，這讓你的資產流動性變得非常好。
如果想挑 2LDK，建議留意這三點
雖然 2LDK 比較貴，但如果你決定要投資，基於我對東京市場的觀察，有三個重點不能妥協：
1. 地點（Location）：
既然鎖定雙薪家庭，「離車站 10 分鐘內」是標準。也要注意周邊的生活機能，超市、公園、保育園（這對小家庭超重要）都是加分項。
2. 屋齡（Age）：
建議選擇 1981 年 6 月以後（新耐震標準）的物件。除了安全考量，這也直接影響到未來買家申請貸款的額度。
3. 格局（Layout）：
盡量選方正的格局。形狀太奇怪的狹長屋，或是採光不好的，日本家庭通常不愛。
結語
最後還有一個比較感性的理由。
很多海外投資家心裡都有一個夢：「也許退休後，或是將來某一天，我會想去日本住一陣子。」
如果是 60 平米的 2LDK，無論是夫妻同住，或是作為您在日本的度假宅（Second House），都是較為舒適的空間。
雖然 2LDK 的入場門檻確實比套房高，但考量到租金的穩定性、管理的省心程度，以及將來轉手時的獲利空間，我認為它絕對是更適合中長期持有的優質資產。
我是 wuchan，希望今天的分享對你的日本房產佈局有一點幫助。