【日本買屋・租屋必備常識】什麼是「心理的瑕疵」物件？如何避免遇到凶宅

買房子・租房子最怕遇到的就是「凶宅」。隨著社會環境的變遷、人際關係的疏遠，日本發生孤獨死、自殺等個案增加，遇到凶宅當然也隨之增加。在不動產交易上這類的「凶宅」稱作「心理的瑕疵」物件。在日本要怎麼避免遇到這種「心理的瑕疵」的房子？萬一遇到，相關的法律責任又是怎麼認定呢？

什麼是「心理的瑕疵」？

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買方或承租方對物件產生心理上的抵抗或恐懼，稱為「心理的瑕疵」（しんりてきかし），通常是指物件中曾發生：

• 自殺
• 他殺
• 事故身亡
• 孤獨死 等

一般通稱是「事故物件」（じこぶっけん）。

另一種「心理的瑕疵」，則是物件周邊環境的因素造成，譬如物件旁邊有嫌惡設施，或是附近有黑道團體入住。

然而在法律上對「心理的瑕疵」並沒有明確的定義。

是否有「告知義務」？

如果屋主或仲介知情的狀況下，就有告知的義務。

但如果沒有相關的事實或傳聞的狀況下，是沒有主動調查的義務。

此外，告知義務的定義也相當曖昧。

需要告知到什麼程度，多久前發生的事故需要告知，沒有明文規定。

端看屋主和仲介的判斷。

是否有「瑕疵擔保責任」？

既然稱為心理的「瑕疵」，就有「瑕疵擔保責任」。

但因為此種「心理的瑕疵」的狀況個案非常不同，所以責任範圍也完全不一樣，沒有標準。

因為沒有明文的規定，只能照過去法院的判例做判斷。

損害賠償的判例

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以下摘要幾個判例，首先是被判要負損害賠償的個案：

判例1：整棟出租公寓中的一戶自殺身亡

一棟出租公寓以3億9000萬日圓出售，契約前賣方告知其中308號室房客自然死亡，非自殺。但交屋後得知是自殺身亡。東京地方法院判瑕疵損害賠償600萬日圓。

（東京地判 平25・7・3）

判例2：8年前建物內的殺人案件

某建物8年前發生兇殺案之後，地主將建物拆除，合併其他土地再分割出售。買方購入該土地後才得知曾經發生過兇殺案。高等法院認定有該不動產有「心理的瑕疵」，判賣方賠買賣總價的5%作為損害賠償。

（大阪高裁　平18・12・19）

不是所有的案例都被判需要損害賠償的，以下是不負損害賠償的案例：

判例3：驗屍報告中記載安眠藥自殺

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買方在購入某不動產後得知曾經在該建物內曾有過自殺案件，因而要求4500萬日圓的賠償。（物件購買價格１億8300萬日圓）然而判例中表示，雖然驗屍報告中有「安眠藥中毒自殺」的記載，但其他相關事實無法足以說明為自殺，因此法院判定不負瑕疵損害賠償的責任。

（東京地判　平22・１・15）

判例4：17年前發生火災事故

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土地購入買方發現，17年前在該土地上的建物（已拆除）曾發生過火災死亡事故，因而對賣方及仲介提出「隱蔽瑕疵」的損害賠償。然東京地方法院基於事故發生時間久遠、加上建物已經不存在、土地附近的人對事故消息關心程度不高，因而判定不負損害損害賠償的責任。

（東京地判 平26・8・7）

 

如前述，因為「心理的瑕疵」物件沒有明文規定，再加上因個案發生的狀況、經過時間等因素不同，只能以個案去進行判斷是否有損害賠償的責任。

資料來源：RETIO一般財団法人不動産適正取引推奨機構

如何避免遇到凶宅

在日本為了避免遇到凶宅，在買房子・租房子之前，自己要做好調查。可以用以下幾種方式：

日本凶宅網「大島てる」

在日本有租房・買房子的人幾乎是無人不知的網站「大島てる」（oshima-teru）。

站主在全國的地圖上標註曾經發生事故物件的資訊，一個一個點進去看，詳細的住址、死因、建物外觀的照片等，資訊還滿完整的。而且現在還涵蓋到國外的地圖。

價格特別便宜的物件

發生事故的凶宅，行情價都會來的便宜一點。依照狀況的不同，自然死亡還是兇殺案，消費者抗拒的程度也會不一樣，定價自然不同。如果遇到相對便宜很多的物件，就要提高警覺。

看屋時要留意細節

ray.さんによる写真ACからの写真

• 周邊環境：同一棟中其他戶是否有住人，空屋是不是很多或是可以周圍打聽一下。
• 物件內部裝潢：裝潢是否有什麼奇怪或不尋常的地方。

物件名稱是否有改

部分凶宅的屋主因為擔心網路上的流言蜚語，而將公寓名稱改名。

選擇有良心的房屋仲介

仿間有一種說法：租售發生殺人自殺的物件時，只需要告知第一手消費者（事故發生後的第一次交易），第二手之後就不需要告知。所以惡質的仲介業者會先簽一個假契約後，再轉給第二手。

這個其實是錯誤的知識。無論是多久以前發生的，物件轉過幾手，賣方與仲介如果有掌握相關事實，都有告知的義務。