本篇文章適合未來規劃在日本投資不動產的人，或是已經在日本當包租公/包租婆的人，了解日本租賃管理的基本知識。在日本委託租賃管理公司是非常普遍，尤其是在東京、大阪等地區出租幾乎都是委託專門公司管理。
而在日本委託租賃管理是怎樣的模式？是否一定要委託租賃管理？費用大概多少？本篇文章將逐一說明。筆者持有日本不動產業界兩項證照「宅建」及「賃貸不動產經營管理士」，也曾任職於不動產業界，希望本篇文章提供相關資訊給需要的朋友。
如欲了解與房客的租賃合約的類型，請參考以下另外一篇文章
租賃管理三大類型
首先日本租賃管理可區分為三大類型：
一般管理委託［代管型］
在契約關係上，屋主和房客直接締結租賃契約;屋主與租賃管理公司另外簽署租賃委託管理契約。屋主和房客在契約上有直接關係，但雙方所有的聯繫都是透過租賃管理公司。此種「一般管理委託」也最為普遍。
一般來說 ，管理委託業務包含：
- （招租）
- 每月租金徵收
- 租約更新
- 修繕聯繫
- 房客解約退租手續、驗屋
- 租金催繳（房客滯納租金時）
- 公共設施清潔（整棟出租時）
- 設備定期檢查（整棟出租時）等
上面（招租）為何要打上括號？因為在日本「租賃仲介」和「租賃管理」兩個業務是切割開來的。招租會由專門的「租賃仲介公司」，後續的物業管理會由「租賃管理公司」。
所以屋主可以委託Ａ仲介公司招租簽約後，後續可自行管理，或是另外委託Ｂ公司管理。
但是如果你跟管理公司簽的是「一條龍的管理委託契約」（日文為「賃貸借代理及び管理委託契約」）等於是「租賃仲介」和「租賃管理」統一委託同一家公司，原則上「招租」就不可以再委託其他仲介，後續也是同一家管理。
費用方面，此種一般管理委託的行情為每月租金×3~5%，其他招租、退租、更新費用另計。
轉租賃管理委託(サブリース)［包租型］
日文為「サブリース（Sublease）」契約，為「轉租賃」管理委託的方式，指屋主將房子租給管理公司，管理公司再轉租給其他房客，也就是二房東的概念。
因為一般租約，房客是可以隨時提出解約的，一旦解約再招租，空屋期間最少也要1~3個月 。而此種租給管理公司的租約，通常是長期租約，是比較穩定的管理委託的方式。招租、房客退租、小型的修繕等基本上都是管理公司處理，不會一一聯繫，相對於「一般管理委託」來的輕鬆。
但因為幾乎是全權委託管理公司，所以費用也較高，一般來說轉租金為市場行情的80~90%。舉例來說，一個月租金10萬日圓的物件，管理公司會用8~9萬跟屋主承租。也就是說管理公司的費用為每月租金的10~20%。
但必須要注意的是此種「轉租賃」的方式，較容易有風險的。依照委託契約內容可能會有
- 設有免責期間（通常會號稱「保證租金」，但事實上不是完全都保證。）
- 被要求調降租金的可能性（屋齡愈舊、或長期出租不出去時）
- 綁約（無法解約或是解約有違約金發生）
- 無法掌握房客是怎樣的人等。
依據日本國土交通省的問卷調查，此種轉租賃管理委託，有高達半數都有發生過糾紛，因此簽署轉租賃契約時，需要特別小心，徹底暸解合約內容。
自主管理
最後就是屋主「自主管理」的方式。前述提到「租賃仲介」和「租賃管理」是劃分開來的。所以可以招租委託專門的仲介公司，後續管理自行處理，可以節省每月管理委託的費用。如果物件和房客單純，每個月只要確認租金是否入帳就好的話，可以採取這樣自主管理方式。但狀況比較多的物件，怕麻煩的人，或是人不在日本國內的屋主，還是建議選擇前兩個委外的方式管理。
據日本國土交通省問卷調查，大約有兩成屋主採自主管理。屋主會採自主管理，通常是因為租金價格偏低的物件，或是物件本身就在屋主住家附近，方便自行管理。
三大類型的比較
總結以上的說明，圖解區別一下三者管理方式
首先就「難易度」和「費用」來看。
三大類型比較比
| 管理方式 | 優點 | 缺點 |
| 一般管理委託 |
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| 轉租賃管理委託 |
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| 自主管理 |
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該選擇哪種租賃管理方式？
Photo by Jonathan Cosens Photography on Unsplash
三種管理的形式沒有絕對的好壞，端看物件狀況和屋主的需求去選擇取考量。
如果擁有多個不動產或是一整棟的物件的話，轉租賃管理(サブリース)的方式會大幅減少管理的負擔。轉租賃管理(サブリース)的方式雖然每月成本高，同時持有多個不動產經營時，也可以減少空屋期間的租金損失。若戶數不多基本上選擇一般委託管理。當然自己有能力管理的話，招租和簽約交給專業的租賃仲介，後續自行管理。不僅可以降低成本，也可以學習到租賃管理的knowhow 。
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