【日本租屋】什麼是「退去立会い」?退租驗屋的注意事項

日本租屋
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在日本租房子退租,大多的管理公司會要求「退去立会い」,也就是「現場驗屋」。到底要驗什麼?該注意什麼事情?我第一次退租的時候也是非常困惑。直到後來有幾次搬家經驗,加上在不動產公司上班後,才掌握驗屋應該注意什麼事情。「驗屋→清算所有費用」是租房子的過程中最容易發生糾紛的環節之一市面上的管理公司的良莠不齊,如果運氣不好,遇到不好的管理公司,可能會趁機想剝削租客,所以要更加的小心。因此針對每個階段應該要注意事項,分別做說明。

我自己第一次驗屋的時候,管理公司放鴿子。最近一次的退租清算,管理公司錢也算錯。不動產業界做事隨便的人不少,自己最好提高警覺。(→因為筆者也曾是業界人,才這樣說…)

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寄送解約通知書

確定新的住處之後,就可以寄發解約通知書了。解約有所謂的「解約預告期」,一般習慣是訂「一個月」,偶爾會遇到要提前兩個月。準備搬家前,記得先把租約拿出來確認一下。詳細<解約通知書>的說明,請參考以下的文章【日本搬家・租屋解約】程序&Checklist。

處理解約時,有兩個時間點是必須理解的:

  • 解約日:(解約預告期為一個月的前提下)「解約通知書抵達管理公司」的一個月後為最短解約日。舉例來說:在9月15日寄出,解約通知書在9月18日才抵達管理公司,原則上10月17日為最快可以解約的日期。所以確定新的住處後,儘快提出解約通知書,提早寄出是最好的。如果很趕,直接聯絡管理公司,是否可以用E-mail等方式受理。
一旦提出解約後,原則上是不可以取消解約的。(當然大部分的屋主是希望你繼續住下去,有個別跟管理公司和屋主商量的餘地)
  • 驗屋日: 「完全清空房屋」的狀態下(不用打掃),跟管理公司進行驗屋,歸還鑰匙。最晚必須在解約日前完成驗屋。但也有部分管理公司是不驗屋。或是彼此時間無法配合,也可以採不驗屋的方式,進行後續的清算作業。

與管理公司人員,現場驗屋

現場驗屋就是這兩件事

  1. 裝潢和設備確認
  2. 歸還鑰匙

比較容易發生爭議的是1.裝潢和設備的修繕負擔。驗屋人員會跟你確認,壁紙、地板有沒有損壞,設備有沒有問題等。當然中古的房子多少會搬進來前就有的損傷。這時候就要直接明確的跟對方說,這是搬進來就有的!當然如果是自己造成的,就老實承認吧。理想的做法是在入居當初,家具搬進去之前,先照相並附上屋況的checklist,寄給管理公司,退租的時候才不會有糾紛。)

關於如何修繕費用負擔,法律有明確的規定叫<原状回復をめぐるトラブルとガイドライン>,詳細內容請參照以下另一篇文章。大原則是:經年自然劣化→屋主負擔。房客過失或沒有善盡管理義務→房客負擔。

此外,為避免糾紛發生,驗屋時以下兩件事需要留意:

①不要隨便簽名:遇到管理公司當場給你估價單,要求簽名認帳的。當然內容合理,是依照原來合約規定的清潔費收費,簽名是沒有問題。如果金額有疑慮,當下先不要簽名。請管理公司確實估價,並用E-mail方式聯繫,以留下證據。
②拍照存證:房間最後的狀態,最好拍下照片或影片,特別是細部比較有爭議的地方。

估價金額確認

收到估價單後,就準備清算相關的費用了。但清算費用是需要房客和屋主雙方同意。千萬不要管理公司怎麼說,就照單全收。管理公司也不能擅自清算費用。一定要確認估價單的明細之後,再讓管理公司進行清算的動作。再次強調,一定要留下書面證據,溝通的過程千萬不要用電話

如果狀況單純,只有按照原合約收清潔費,就比較沒有關係。

基本清潔費

如果租約已經有明確規定清潔費(ハウスクリーニング),基本上就是按照租約去收費。如果沒有特別寫,就是看管理公司怎麼估價。估價也有一定的行情,每個地區行情也不太一樣。大概是每平方米1000日圓左右。1R和1K面積較小,較少用平方米去算,大概30000日圓上下都算合理吧。

壁紙等其他項目

前面有提到<原狀回復>的原則,萬一自己的過失造成的損壞是要修繕費用的。但有兩點要注意:

  1. 負擔比例:住得越久,房客負擔比例就越少。裝潢和設備的折舊是包含在每個月的房租內的,應該要由屋主負擔。
  2. 壁紙、地板的面積單位去計算:報價也不是管理公司說多少就多少。譬如壁紙破了一面,卻要你換整間房子。這就太超過了。就算只換一面壁紙,如前述,一面壁紙的裡面也有屋主應該負擔的折舊費。

押金費用清算→退款/付款

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上述的估價金額,房客和屋主雙方確認沒有問題,就可以清算押金和房租了。(如果最後沒有住滿一個月,月中間退租的話,會按日分算租金退還)押金如果不夠扣或是本來沒有押金,管理公司會另外來請款。這個退還/付款的流程,大概在退租的一個月內完成

最後:遇到糾紛時的諮詢窗口

萬一遇到糾紛時,無法解決時,建議可以跟<消費生活センター>諮詢看看。據該機構統計幾乎每年都超過一萬件以上的資訊連繫。租賃上的糾紛案例多數都是與修繕和押金退還相關。

很煩人的強調,一定要留下相關證據。

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