【日本租屋】什麼是「退去立会い」？退租驗屋的注意事項

在日本租房子退租，大多的管理公司會要求「退去立会い」，也就是「現場驗屋」。到底要驗什麼？該注意什麼事情？我第一次退租的時候也是非常困惑。直到後來有幾次搬家經驗，加上在不動產公司上班後，才掌握驗屋應該注意什麼事情。「驗屋→清算所有費用」是租房子的過程中最容易發生糾紛的環節之一，市面上的管理公司的良莠不齊，如果運氣不好，遇到不好的管理公司，可能會趁機想剝削租客，所以要更加的小心。因此針對每個階段應該要注意事項，分別做說明。

我自己第一次驗屋的時候，管理公司放鴿子。最近一次的退租清算，管理公司錢也算錯。不動產業界做事隨便的人不少，自己最好提高警覺。（→因為筆者也曾是業界人，才這樣說…）

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寄送解約通知書
與管理公司人員，現場驗屋
估價金額確認
1. 基本清潔費
2. 壁紙等其他項目
押金費用清算→退款/付款
最後：遇到糾紛時的諮詢窗口

寄送解約通知書

確定新的住處之後，就可以寄發解約通知書了。解約有所謂的「解約預告期」，一般習慣是訂「一個月」，偶爾會遇到要提前兩個月。準備搬家前，記得先把租約拿出來確認一下。詳細＜解約通知書＞的說明，請參考以下的文章【日本搬家・租屋解約】程序＆Checklist。

處理解約時，有兩個時間點是必須理解的：

解約日：（解約預告期為一個月的前提下）「解約通知書抵達管理公司」的一個月後為最短解約日。舉例來說：在9月15日寄出，解約通知書在9月18日才抵達管理公司，原則上10月17日為最快可以解約的日期。所以確定新的住處後，儘快提出解約通知書，提早寄出是最好的。如果很趕，直接聯絡管理公司，是否可以用E-mail等方式受理。

一旦提出解約後，原則上是不可以取消解約的。（當然大部分的屋主是希望你繼續住下去，有個別跟管理公司和屋主商量的餘地）

驗屋日： 「完全清空房屋」的狀態下（不用打掃），跟管理公司進行驗屋，歸還鑰匙。最晚必須在解約日前完成驗屋。但也有部分管理公司是不驗屋。或是彼此時間無法配合，也可以採不驗屋的方式，進行後續的清算作業。

與管理公司人員，現場驗屋

現場驗屋就是這兩件事

裝潢和設備確認
歸還鑰匙

比較容易發生爭議的是1.裝潢和設備的修繕負擔。驗屋人員會跟你確認，壁紙、地板有沒有損壞，設備有沒有問題等。當然中古的房子多少會搬進來前就有的損傷。這時候就要直接明確的跟對方說，這是搬進來就有的！當然如果是自己造成的，就老實承認吧。（理想的做法是在入居當初，家具搬進去之前，先照相並附上屋況的checklist，寄給管理公司，退租的時候才不會有糾紛。）

關於如何修繕費用負擔，法律有明確的規定叫＜原状回復をめぐるトラブルとガイドライン＞，詳細內容請參照以下另一篇文章。大原則是：經年自然劣化→屋主負擔。房客過失或沒有善盡管理義務→房客負擔。

此外，為避免糾紛發生，驗屋時以下兩件事需要留意：

①不要隨便簽名：遇到管理公司當場給你估價單，要求簽名認帳的。當然內容合理，是依照原來合約規定的清潔費收費，簽名是沒有問題。如果金額有疑慮，當下先不要簽名。請管理公司確實估價，並用E-mail方式聯繫，以留下證據。
②拍照存證：房間最後的狀態，最好拍下照片或影片，特別是細部比較有爭議的地方。

估價金額確認

收到估價單後，就準備清算相關的費用了。但清算費用是需要房客和屋主雙方同意。千萬不要管理公司怎麼說，就照單全收。管理公司也不能擅自清算費用。一定要確認估價單的明細之後，再讓管理公司進行清算的動作。再次強調，一定要留下書面證據，溝通的過程千萬不要用電話。

如果狀況單純，只有按照原合約收清潔費，就比較沒有關係。

基本清潔費

如果租約已經有明確規定清潔費（ハウスクリーニング），基本上就是按照租約去收費。如果沒有特別寫，就是看管理公司怎麼估價。估價也有一定的行情，每個地區行情也不太一樣。大概是每平方米1000日圓左右。1R和1K面積較小，較少用平方米去算，大概30000日圓上下都算合理吧。

壁紙等其他項目

前面有提到＜原狀回復＞的原則，萬一自己的過失造成的損壞是要修繕費用的。但有兩點要注意：

負擔比例：住得越久，房客負擔比例就越少。裝潢和設備的折舊是包含在每個月的房租內的，應該要由屋主負擔。
壁紙、地板的面積單位去計算：報價也不是管理公司說多少就多少。譬如壁紙破了一面，卻要你換整間房子。這就太超過了。就算只換一面壁紙，如前述，一面壁紙的裡面也有屋主應該負擔的折舊費。