在日本租房退租時,大多數管理公司會要求進行所謂的「退去立会い」,也就是現場的「驗屋」程序。但究竟這個驗屋是在驗什麼?又有哪些地方需要特別注意?我第一次退租時也是一頭霧水。
其實,「驗屋 → 費用清算」這個流程是日本租屋過程中最容易發生糾紛的環節之一。有些管理公司處事草率,甚至趁機剝削租客。因此,提高警覺、了解流程是避免吃虧的關鍵!
本文將分階段說明驗屋與退租相關的注意事項,讓你一次搞懂。

我自己第一次驗屋的時候,管理公司放鴿子。最近一次的退租清算,管理公司錢也算錯。不動產業界做事隨便的人不少,自己最好提高警覺。
第一步:寄送解約通知書
當你確定好新住處後,就可以寄出《解約通知書》。這裡有幾個重點要注意:
解約預告期
多數租約規定需提前「1個月」提出解約,也有少數需提前2個月。請務必確認租約條款。
解約日怎麼算?
假設預告期為1個月,則「解約通知書送達管理公司」的隔月同日為最短解約日。例如:9月15日寄出,9月18日送達 → 最早可解約日為10月17日。
建議:確定新住處後儘早寄出解約書。如時間緊迫,可先打電話或以Email方式聯絡管理公司,詢問是否接受電子版。
第二步:退去立會い(驗屋)
現場驗屋的目的
主要有兩項:
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確認裝潢與設備狀況
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歸還鑰匙
其中第1項也是最常產生爭議的部分。
注意事項
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驗屋人員會檢查壁紙、地板是否有損傷,設備是否異常。
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如有瑕疵,是你入住前就存在的,要堅定指出「這是入住前就有的」。
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若是自己造成的損壞,則應誠實面對。
建議:入住當初就先拍照存證,記錄初始狀態,必要時附上checklist寄給管理公司,未來退租時較有保障。
第三步:費用清算與估價確認
修繕費用負擔的原則
依據日本國土交通省的《原状回復をめぐるトラブルとガイドライン》:
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自然耗損(經年變化)→ 屋主負擔
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租客過失或疏忽 → 租客負擔
延伸閱讀:【什麼是原狀回復?】
https://wu-channel.com/ch/rentalhouse/who-to-repair/
驗屋時的兩個重點:
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不要隨便簽名
有些管理公司當場出示估價單要求簽名。若內容合理(如合約上原訂的清潔費),可以簽。但若對金額有疑慮,絕對不要現場簽名。請對方以Email方式寄送估價單,留下書面紀錄。 -
拍照或錄影存證
特別是爭議區域(如牆角、水漬、地板刮痕等),務必留下影像證據。
第四步:估價單與清算金額確認
收到估價單後,務必確認明細內容,管理公司無權單方面進行清算。雙方需達成共識後,方可執行。
建議:溝通過程盡量以Email進行,避免口說無憑。
常見費用項目說明
基本清潔費(ハウスクリーニング)
若合約有明示金額,則照合約收費。若未明示,則由管理公司估價。
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估價行情約為 每平方米1000日圓
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小坪數(如1R、1K)約落在 30,000日圓上下
壁紙、地板等裝修項目
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折舊負擔原則:住得越久,租客負擔越少。裝潢折舊已計入每月租金,應由屋主負擔大部分。
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以面積計價:若只損壞一面壁紙,不應要求更換整間。即使要更換一整面,也要扣除折舊後再算租客負擔。
延伸閱讀:【我收到的退室請款單怎麼看?】
https://wu-channel.com/ch/rentalhouse/who-to-repair/
第五步:押金清算與退還/補繳
當雙方對估價無異議後,押金與未清租金將進行結算。
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若最後未住滿一整月,租金按日計算退還
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若押金不足或原本就無押金,管理公司將請款補差額
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通常於退租後 1個月內完成清算
若發生糾紛怎麼辦?
如有爭議,可尋求以下單位協助:
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消費生活センター(全國各地設有據點)
每年處理超過1萬件以上的租屋糾紛,大多與修繕費用、押金退還有關。

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