【日本租屋】什麼是「退去立会い」？退租驗屋流程與注意事項一次看懂！

在日本租房退租時，大多數管理公司會要求進行所謂的「退去立会い」，也就是現場的「驗屋」程序。但究竟這個驗屋是在驗什麼？又有哪些地方需要特別注意？我第一次退租時也是一頭霧水。

其實，「驗屋 → 費用清算」這個流程是日本租屋過程中最容易發生糾紛的環節之一。有些管理公司處事草率，甚至趁機剝削租客。因此，提高警覺、了解流程是避免吃虧的關鍵！

本文將分階段說明驗屋與退租相關的注意事項，讓你一次搞懂。

我自己第一次驗屋的時候，管理公司放鴿子。最近一次的退租清算，管理公司錢也算錯。不動產業界做事隨便的人不少，自己最好提高警覺。

第一步：寄送解約通知書

當你確定好新住處後，就可以寄出《解約通知書》。這裡有幾個重點要注意：

解約預告期

多數租約規定需提前「1個月」提出解約，也有少數需提前2個月。請務必確認租約條款。

解約日怎麼算？

假設預告期為1個月，則「解約通知書送達管理公司」的隔月同日為最短解約日。例如：9月15日寄出，9月18日送達 → 最早可解約日為10月17日。

建議：確定新住處後儘早寄出解約書。如時間緊迫，可先打電話或以Email方式聯絡管理公司，詢問是否接受電子版。

【日本搬家・租屋解約】程序＆Checklist

在日本生活逾10年，搬家次數目前累積7次（持續增加中...）應該很少有人像我這麼愛搬家吧。就過去的經驗，讓我來幫你彙整在日本搬家要做哪些事情。

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2020.10.23

第二步：退去立會い（驗屋）

現場驗屋的目的

主要有兩項：

1. 確認裝潢與設備狀況

2. 歸還鑰匙

其中第1項也是最常產生爭議的部分。

注意事項

• 驗屋人員會檢查壁紙、地板是否有損傷，設備是否異常。

• 如有瑕疵，是你入住前就存在的，要堅定指出「這是入住前就有的」。

• 若是自己造成的損壞，則應誠實面對。

建議：入住當初就先拍照存證，記錄初始狀態，必要時附上checklist寄給管理公司，未來退租時較有保障。

第三步：費用清算與估價確認

修繕費用負擔的原則

依據日本國土交通省的《原状回復をめぐるトラブルとガイドライン》：

• 自然耗損（經年變化）→ 屋主負擔

• 租客過失或疏忽 → 租客負擔

延伸閱讀：【什麼是原狀回復？】
https://wu-channel.com/ch/rentalhouse/who-to-repair/

驗屋時的兩個重點：

1. 不要隨便簽名
   有些管理公司當場出示估價單要求簽名。若內容合理（如合約上原訂的清潔費），可以簽。但若對金額有疑慮，絕對不要現場簽名。請對方以Email方式寄送估價單，留下書面紀錄。

2. 拍照或錄影存證
   特別是爭議區域（如牆角、水漬、地板刮痕等），務必留下影像證據。

第四步：估價單與清算金額確認

收到估價單後，務必確認明細內容，管理公司無權單方面進行清算。雙方需達成共識後，方可執行。

建議：溝通過程盡量以Email進行，避免口說無憑。

常見費用項目說明

基本清潔費（ハウスクリーニング）

若合約有明示金額，則照合約收費。若未明示，則由管理公司估價。

• 估價行情約為 每平方米1000日圓

• 小坪數（如1R、1K）約落在 30,000日圓上下

壁紙、地板等裝修項目

• 折舊負擔原則：住得越久，租客負擔越少。裝潢折舊已計入每月租金，應由屋主負擔大部分。

• 以面積計價：若只損壞一面壁紙，不應要求更換整間。即使要更換一整面，也要扣除折舊後再算租客負擔。

延伸閱讀：【我收到的退室請款單怎麼看？】
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第五步：押金清算與退還／補繳

當雙方對估價無異議後，押金與未清租金將進行結算。

• 若最後未住滿一整月，租金按日計算退還

• 若押金不足或原本就無押金，管理公司將請款補差額

• 通常於退租後 1個月內完成清算

若發生糾紛怎麼辦？

如有爭議，可尋求以下單位協助：

• 消費生活センター（全國各地設有據點）
  每年處理超過1萬件以上的租屋糾紛，大多與修繕費用、押金退還有關。

最重要的原則：所有過程都要留下證據。