什麼是「原状回復」？日本宅建士解說日本租屋的修繕問題

何謂「原狀回復」？

談日本租屋修繕問題時，首先必須先知道什麼是「原狀回復」（げんじょうかいふく）規則。

日本國土交通省有制定「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」（中譯：原狀回復紛爭防止準則），「退租後」及「入住中」的修繕都是依照這個準則去做責任的區分。

基本原則

• 經年劣化→屋主負擔
• 房客過失、故意、未能善盡維護義務→房客負擔

任何人使用都會發生的污垢或耗損都由屋主負擔，舉例來說：地板因為日照而變色；放置冰箱附近壁紙因熱氣而變色；因放置家具造成地板上有凹陷等是由屋主負擔。

又舉例來說，在室內抽煙造成壁紙變色煙味；寵物將壁紙刮傷；地板因不注意產生刮傷等狀況則為房客負擔。

耐用年數

室內裝潢和設備都有「折舊年限」，日文稱「耐用年數」。

概念上每月的租金裡面是涵蓋各項裝潢和設備的「折舊費用」。因此屋主必需負擔相應年數的修繕費用。

舉例來說，壁紙的耐用年數為６年，入住時為新的壁紙，住了３年後要退租，卻因為入住中房客過失造成壁紙毀損，重貼費用10萬日圓時，房客要負擔５萬日圓，屋主也需要負擔５萬日圓 ，各負擔５０％ 。

• 「裝潢」的耐用年數（壁紙  、地毯、膠質木地板）：６年
• 「設備」的耐用年數
  • 流理台：５年
  • 冷暖空調： ６年
  • 家具：８年
  • 馬桶、洗臉台：１５年

下圖為「設備等耐用年數對應的房客負擔比例」

《 資料來源：東京都住宅政策本部-賃貸住宅トラブル防止ガイドライン》

後記：如何避免糾紛發生

既使法律上有規定，但在修繕費用上還是很容易發生爭議。為了發生不必要的紛爭，租屋時必需留意以下三點：

1. 確認「特約條件」：簽約前必須留意屋主是否針對修繕有特殊規定。
2. 入住前「屋況確認」：入住前就有耗損需要修繕的地方，入住後馬上提出；裝潢有毀損的地方，最好有照片留存。
3. 「入住中的修繕」與「管理公司」聯絡：如果不是緊急狀況，修繕要跟管理公司進行聯絡，擅自找人來修理，有可能事後無法跟屋主請款。契約或重要事項說明書會記載「管理公司」的聯絡方式。管理公司通常會不是當初幫你找房子的仲介公司。直接找管理公司處理會比較快。