【日本租屋小常識】我的月租金是否符合行情?

日本租屋
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在日本租房子的時候一定會比價,怎麼比?

其實跟買賣房子差不多。大多數的人是用<周邊物件比較法>。本篇分成三個部分:1.在什麼狀況下需要知道現在的租金行情。2.要如何計算。3.周邊物件怎麼找。

為什麼要計算租金行情

有以下三個狀況,會需要計算租金行情 :

找房子時

最基本的就是在找房子的時候要比價,特別是遇到中意的物件時, 再提出入居申請時可以做一個簡單的比較。 如果租金行情偏高,可以提出申請時提出交涉。

契約更新時

每兩年一次更新時,可以重新審視一下租金。尤其是住了超過5~6年的,可以查一下近期的行情。

屋主要求要漲租時

這一種狀況比較少,但是萬一遇到的話。要自己主動調查,提出周邊租金行情作為拒絕的理由。

如何計算

租房子跟買房子一樣, 貴還是便宜是用「單價」去比較。計算的方式其實很簡單。

單價=(賃料+管理費)÷專有面積
※注意: 招租廣告中的「管理費」或是「共益費」也要一起算入
用以上這個<駒沢大学駅步行8分,野沢2丁目的1K>物件為例, 單價為 (84,000+3.000) ÷20.7㎡=4,202円
物件資料來源:atHome網站

尋找類似物件比價

算出標的物件的單價後,接著就要尋找類似的物件來做比價。

類似的物件包含:

・交通條件
・格局
・屋齡
・樓層
・構造等。

最好是有近1~2年左右【實際的成交價】 ,如果沒有目前在架上的物件的租金,也可以拿來參考比較。

我在試算租金行情時,會順序從以下三個方向開始找起:

同一棟

首先要參考同一棟的租金。 以剛才的物件為例, 同一棟中一樣樓層,有一間<租金85,000円+管理費3,000円>, 面積比較大23.2㎡,算出的單價為3,793円。標的物件每平方米貴400円。

同一街區

接著改找「同一番地」或「相鄰的番地」。 這一間一樣位於<野沢2丁目的1K,車站徒步10分>的物件。 單價位3700円/㎡左右。

同一車站的徒步範圍

再進一步改找同車站「相同徒步範圍」的差不多格局和屋齡的物件。這三個物件<月租金+管理費>剛好都是 85,000円,面積也都差不多,單價約為3700円/㎡。

因此可以得知標的物件的行情,應該在3,700円上下,現況4,200円的單價有點偏高。

最後

在大多數的屋主設定租金會用以上這種<周邊物件比較法>去定價,依物件個別的狀況,雖然會多少有點差距(譬如設備的新舊、屋齡、樓層等等)但大幅偏離行情的狀況其實不多。

但偶爾也會有物主考量物件的<投資報酬率>,而忽視市場行情,以<投報率推算法>去定價,因此身為消費者還是要必須知道怎麼去調查行情,才不會被貴了。

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