【日本租約類型】「定期契約」vs「普通契約」大不同，哪種契約比較好？

在日本，房屋租賃契約受《借地借家法》的高度保護。對於租客來說，這決定了你能住多久、是否有被搬遷的風險；對於投資者來說，這決定了你未來是否能順利收回房屋或調整租金。

許多不動產投資新手因為沒搞懂「普通契約」對租客的強大保障，導致想賣房或自住時，面臨難以請走租客的困境。本文將帶你深入解析這兩者的差異。

快速比較表：普通契約 vs. 定期契約

契約上沒有特別寫「定期」的契約，基本上都是「普通契約」。長年以來日本都是以「普通契約」為主。

契約期間需設定在一年以上。若未滿一年則視為「沒有期限的契約」。習慣會設定兩年，兩年期滿後，若房客沒有解約就視為「契約更新」，也就是「續約」的意思。可以說相當於「沒有期限的契約」。

那定兩年契約期間還有什麼意義？

確實沒什麼意義。

只差在滿兩年契約更新時房客需要繳「更新費」（相當於「續約金」）。

這個「更新費」各地的習慣不太一樣，關東地區大多有「更新費」。

大阪，兵庫一帶則沒有更新費的習慣。

日本租賃法規＜借地借家法＞規定，房東拒絕更新契約或中途解約，必須在6個月前提出，而且要有「正當事由」且對房客提出金錢上的賠償。

這邊所謂的「正當事由」定義相當狹隘。譬如：房子太老舊，房東想要重建；想要收回讓兒女居住等，一般可以想到的正當事由，都不足以作為屋主解約的條件。

在法院眾多的判例中，房東必須支付一定的賠償金給房客，才得以讓房客解約。

「普通契約」房東不能隨便趕走房客。相當保護房客居住的權利。

一般租約中都會訂有房客中途解約的特約條款，通常會訂一月解約預告。意思是房客解約必須在一個月前提出，跟兩年契約期間沒有關係，隨時都可以提出，也不需要支付違約金。

※有的房東會另訂違約金條款。

定期契約是「有期限的契約」，契約期間到期合約就結束。招租時房東可以決定契約期間，也可以指定一個明確的日期。

契約期間房東一樣是沒有辦法提出解約。而房客因不得已的理由要解約，一樣需要在一個月前提出。

※除非房東有另訂解約特約條款。

因為定期契約是非主流的契約，簽約上必須注意：

定期契約期間超過一年以上時，必須在契約滿了一年～六個月前向房客提出契約期滿通知，提醒房客。

若雙方合意續租，可以再另外簽署新契約。

答案是不可以的。

「普通契約」原本就是保護房客的契約類型，所以屋主不可以任意更改成「定期契約」。

了解日本租約的特性，是進入日本不動產市場的第一步。無論你是想在日本尋找一個溫馨的家，還是想透過房產投資達成財務目標，選擇正確的契約類型，才能平衡利潤與風險。